万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。<衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗/p>

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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