OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷shí)有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况(kuà究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷ng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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