万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗zhái)，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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