OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REI胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么T最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵一(yī胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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