OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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