文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(j给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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