5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wè黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月i)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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