近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cón唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么g)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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