5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiā纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思n)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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