万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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