文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(s闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短ī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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