导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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