5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思trong>

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）