文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示trong>

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。