一(yī)线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重(zhòng)要？首先二(èr)手房指导价被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎(hū)是最(zuì)后一个还在(zài)“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房(fáng)价前(qián)三的核心(xīn)城(chéng)市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一(yī)动(dòng)都具有(yǒu)风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出(chū)，深(shēn)圳二手房指导(dǎo)价如果(guǒ)取(qǔ)消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价(jià)”正(zhèng)式结束。传言称：二(èr)手房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行(xíng)核(hé)定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价(jià)和评估价(jià)孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文件。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等领域按照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市(shì)二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全(quán)市(shì)3595个小区的参(cān)考价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区的(de)高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计(jì)算(suàn)首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万(wàn)的(de)房子(zi)，如果不(bù)“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要全款支付的部(bù)分，实际首付去到(dào)了510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万(wàn)首付(fù)）。这(zhè)直接让大批量买家，失去(qù)了购房(fáng)能力，相当(dāng)于强势(shì)“降(jiàng)杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确实证(zhèng)明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计，实施(shī)二手(shǒu)房指导价(jià)的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是(shì)惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个大(dà)中(zhōng)城市房(fáng)价只有6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低(dī)记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)发布当月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季(jì)度，深圳(zhèn)各(gè)区二(èr)手房成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成(chéng)本(běn)高(gāo)达20万/平(píng)，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两(liǎng)年(nián)感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学(xué)区(qū)房神话不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城(chéng)市(shì)陆(lù)陆续续(xù)低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在(zài)房山区试点多子(zi)女家庭和职住平(píng)衡(héng)家庭购(gòu)房支(zhī)持(chí)政策(cè)。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭(tíng)在新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新(xīn)公布的3月份(fèn)70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深圳手机扩展内存是什么意思的新房、二(èr)手房价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依然(rán)是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线(xiàn)城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等城市(shì)价(jià)格都(dōu)是(shì)同(tóng)比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月(yuè)份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是一条被广泛好(hǎo)评(píng)的新政。对(duì)于激活二手房交易，具有定海神(shén)针般(bān)的作(zuò)用。

　　住(zhù)建部部长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出(chū)：建筑业、房(fáng)地产企(qǐ)业要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词(cí)，意思(sī)就(jiù)是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正(zhèng)在路上...

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