饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算(su空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗àn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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