近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zh2l是多少毫升 2l是多少升ì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性2l是多少毫升 2l是多少升(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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