导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)苏修是什么意思，苏修是什么意思户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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