文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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