5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌相关人士分析：“经历过行业洗牌纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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