文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zh4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里èn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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