导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(伊拉克是不是被灭国了qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(z伊拉克是不是被灭国了ēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平伊拉克是不是被灭国了方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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