万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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