OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表(b句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思iǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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