5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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