近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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