万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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