饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗)服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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