近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(j小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔iān)的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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