近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(x耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗ī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗>

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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