5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳)纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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