文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预科兴是美国的还是中国的(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展科兴是美国的还是中国的研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名(míng科兴是美国的还是中国的)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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