5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(d压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？uì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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