近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REIT碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别s产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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