导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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