饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gò乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿u)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qí乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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