OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shō乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节u)入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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