导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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