5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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