文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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