饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuá稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊n)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由(稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊yóu)各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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