近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　错一个题就往阴里装一支笔rong>平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(sh错一个题就往阴里装一支笔òu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注错一个题就往阴里装一支笔有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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