近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè50克有多少参照物图片，50克有多少参照物)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短50克有多少参照物图片，50克有多少参照物的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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