文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失比较长的古诗词，比较长的古诗10句。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款<比较长的古诗词，比较长的古诗10句/strong>

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和比较长的古诗词，比较长的古诗10句(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。