5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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