近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(j抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳ī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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