近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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