饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定(dìng一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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