文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

毕业2年之内都算毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗应届吗，21年毕业生23年算应届吗　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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