万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的(de)国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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